幾天之後的星期三，我就會到立法會宣讀我第一份《財政預算案》。在過去一個星期，預算案的籌備工作進入尾聲，我和同事們都花上不少時間審議和敲定最後文稿和其他相關文件，而我在這個周末也把握時間好好「溫習」，仔細研讀跟《財政預算案》相關的最新數據和背景資料。
每年到了這個時候，不少會計師行和機構都會提早公布對政府財政情況和盈餘的推算。正如不少這些推算指出，今年政府賣地的收入比預期理想，是盈餘超乎預期的一大原因。的確，政府賣地收入受眾多因素影響，我們在每年二月公布《財政預算案》時，只能夠因應當時掌握的情況而作出估算，一年之間市場上的千變萬化，根本無人有水晶球能夠預知。事實上，影響市場的因素既複雜又多變，香港的經濟環境、環球經濟氣氛、利率水平、滙率變動、資金流向、物業市場供求情況和買家的情緒，以至投標者自身的商業考慮和對後市的看法，均會對物業和土地價格有莫大影響。
如果我們看看實際例子，就更容易明白即使在短短一年間，在不同市況下地價可能出現的差距。例如去年年初，在樓市回調的情況下，大埔荔枝山山塘路一幅牽涉司法覆核的住宅用地(大埔市地段第221號)以21.3億元售出，低於市場估值下限42%；相反在同年12月，一幅啟德發展區的望海住宅用地(新九龍內地段第6565號)則以高於市場估值上限87%售出!剛於上周售出的長沙灣瓊林街商貿用地(新九龍內地段第6505號)，成交價亦遠高於市場預期。
根據過往經驗，即使同一區用地，在不同季度的中標價也曾出現頗大差距。政府以公開招標方式賣地，在不低於政府所訂底價的前提下價高者得，賣地的價格由市場的競爭決定。因此最終成交價和政府估價有所差異，實屬正常現象。地產市道不單影響土地價格，也會影響政府在印花稅、差餉，以至相關公司利得稅的收入。本港稅基較狹窄，這幾項均是政府重要的收入來源。如果在財政年度起迄之間，物業市場大幅波動及/或賣地收入超出預算甚多，就會連帶影響政府當年的盈餘情況。
香港是一個細小而開放的經濟體，外圍的政經情況以至資金流向的變動，也足以為我們帶來意料之外的影響。我和同事在編訂政府的收入和開支估算時，盡力按已知的數據和對經濟前景的評估，作全面深入的分析和考慮之後釐定，務求做到最好。
對我來說，過去一個月埋首編寫預算案的工作相當具挑戰性，深感責任重大。我非常感謝政府內部富有經驗的團隊給我的支持，全力協助我完成工作。雖然面對一大堆數據和圖表，工作有時頗為累人，但當我想到預算案中包含的數字和文字，背後對香港未來發展的意義；以至我作為財政司司長，每個資源分配的決定都可以為社會上不同階層數以萬計市民帶來益處，我的精神又立刻抖擻起來。我衷心希望大家會認同，我在數天後公布的《財政預算案》，是一份深思熟慮、務實有為、能夠回應社會需要和着力應對香港長遠挑戰的一份預算案。
2017年2月19日
